二手房挂牌量攀升真相二手房挂牌量全国排名

2023-06-07 <<返回首页

　　当然，并非所有的“老房子”都不受待见，具有较好学区属性的“老房子”依旧是二手房市场中的香饽饽。例如，深圳市福田区八卦岭片区的园岭新村，建成于上世纪80年代，至今已有40年的楼龄，但因位于深圳名校红岭中学的学区内，成交依旧活跃，是今年前4个月深圳成交top50的热点小区之一，且成交均价较2022年四季度上涨了9%。
　　这样的房子一旦失去学区加持，市场价值会随之下跌，流动性也快速变弱。例如，北京市的著名学区德胜片区，也是“老破小”聚集地。2021年，该幼升小失去进入名校的机会，一年间，片区内二手房成交量腰斩，有房源降价200万元甩卖。
　　实际上，目前我国有较大比例的家庭居住在楼龄较长的住宅中，保利发展发布的房地产行业白皮书显示，至2021年，我国有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，存在面积小、质量低、配套差、物业管理不足等问题。
　　对于这些居住安全性、舒适性较差的老旧小区，可以采取哪些措施提升其住房的质量和市场的流动性？城市更新或许是一种可行的办法。2020年10月，“实施城市更新行动”首次写进我国五年计划，此后相关政策也逐年增加。
　　与此同时，各地也积极响。从各地公开的城市更新投资计划来看，整个“十四五”期间辽宁、广东、成都、浙江等地城市更新相关项目总投资均超过万亿。对于城市更新的落地，已有企业与政府达成战略合作，包括大悦城、首开集团、万科、富力、华润置地、远洋集团等。
　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，“老破小”因为楼龄、基础设施配套不全等原因，小区本身存在缺陷，但当前部分“老破小”小区仍具备一定资源优势，如优质的教育资源、相对完备的周边配套等，随着城市更新、老旧小区改造的进一步加快推进，“老破小”的居住品质也有一定提升的空间，因此，部分区位较好的老旧小区依然会受到购房者青睐。
　　如何重启换房链条
　　二手房市场不是孤立存在的。历经过我国房地产业历经三十多年的发展，过往建成成交的大量新房渐次进入二手房市场，后者在不少城市中已占据了颇为重要的地位。
　　在房地产发展相对成熟的一线城市，早在2015年时，二手房成交量就远超新房，其中上海二手房成交面积是新房的1倍以上，北京、深圳的这一比例则分别接近2倍、1。6倍。近年来，不少市场发达的二线城市也呈现出该趋势，据中信证券研报，2021年，南京、合肥、重庆、东莞等二线城市，二手房占一二手成交的比例达4成以上。
　　尽管目前我国的住房供需总体基本平衡，但有房并不是终点。和10年前不同，当下的住房需求中，绝大多数是“卖小买大”、“卖旧买新”的改善需求。
　　在房屋总价处于高位的现阶段，改善置业的资金门槛颇高，卖掉旧房就成为置换的关键环节。建诚智库负责人苑承建表示，在一二线城市，房地产市场已经融为一体，形成了“卖一买一”的置换市场链条，二手房市场的卖家往往会成为新房市场的购房者，而且也会通过出售二手房获得购房资金。
　　据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。
　　在这样高关联度的市场中，当二手房活跃度趋弱，置换链条上各个环节的流通速度也就不可避免地放缓，进入新房市场的潜在需求减弱，新房的购买力萎缩，从而影响整体预期和情绪，促使整个房地产市场持续低迷。
　　于是，搞活二手房市场，解决其流通性降低的问题，也就成为重启置换链条、增加市场活力的关键举措。事实上，2022年以来，监管层已出台了不少政策，包括带押过户、存量房连单并行办理、个人所得税减免等，以提高存量住房流通率，鼓励卖小买大、卖旧买新。
　　在当下的时点，业内给出了进一步的政策建议。针对交易环节，贝壳研究院指出，交易成本是换房的核心障碍。该机构认为，换房行为涉及到两个交易，中间的衔接对于顺利完成连环单尤为重要，而目前大部分城市还没有实现较为顺畅的“带押过户”，同时若贷款无法准时到位，就会造成连环单违约。
　　上述机构还指出，高能级城市仍执行的“认房认贷”政策，导致置换时的高首付比例、高贷款利率；同时部分城市存在“卖一买一”征收两次税等情况，也对需求释放形成了制约。
　　苑承建认为，目前整体市场的症结在信心不足、预期不稳，应尽快优化改善型需求的购房政策，回归合理，实质降低改善型需求购房者的压力，打通市场堵点，重新让交易活跃，从而稳定市场预期。
　　在具体政策上，陈文静建议，核心城市优化“普宅”的认定标准，降低非普宅的首付比例和税费，降低购房成本和门槛；按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消“认房认贷”等，同时可结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例等给予支持。若政策能及时跟进优化调整，市场情绪将得到有效提振，购房需求入市节奏有望加快，有利于促进行业良性循环。
　　值得一提是，对于流通性受阻的一线城市，上述房企内部的市场研究人士表示，当地市场仍有充分的购买力，目前多是受限于严格的政策而较难推进，“稍微放开一点，问题就能解决”。
　　但在部分较低能级的城市，上述房企人士认为，市场的继续下行，促使低成本的投资房源大量入市，不少房东为成交开始大量降价，对新房客户形成分流。对于这部分市场，同策研究院研究总监宋红卫认为，可加快城镇化节奏，加大产业的导入和人才引进，增加产业和人口的支撑；从短期来看，亦可推行适度的棚改政策。

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